Le journal de Guadeloupe

Ce post s’adresse aux personnes qui auraient le projet fou de créer et gèrer un gîte, des bungalows ou un villa en Guadeloupe. Résumé des épisodes précédents : nous venons d’acheter le gîte de nos rêves en dessus de la plage de Grande Anse à Deshaies, au calme avec une extraordinaire vue mer, voir http://www.oasis-grande-anse.com. Nous avons vu env. 45 gîtes et peu nous ont donné envie de nos y installer. A notre tour, nous proposons d’apporte notre modeste pierre sur ce sujet abordé par beaucoup de monde mais dont peu ont l’expérience.

1. Référence : il existe un livre de base très bien documenté “Marché, création et gestion d’un gîte rural” éd. Arcane, ISBN 2-9517821-5-2
2. Où s’implanter : les clients (car il s’agit bien d’eux) ont de plus envie d’être au calme et au vert, c’est un changement culturel considérable. L’Office du tourisme pense qu’il y a 2000 lits de trop sur Grande Terre et 2000 de pas assez sur Basse-Terre. Nous avons choisi de nous implanter sur Basse-Terre, nous pensons que c’est l’avenir du tourisme vert.
3. Rentabilité : voici les chiffre donné dans le livre ci-dessus : rentabilité d’un bungalow (compté sur 23.14 sem/an et prix moyen à 377 Euro/sem) : 8′729 Euro/an. Et c’est en moyenne ce que nous observons. Donc la rentabilité est basse. L’avantage ici est que la moyenne tend à augmenter (les réservations se font presque toute l’année, ce qui était rares il y a quelques années…).
4. Coût du terrain : ici sur Basse-Terre les terrains sont rares et les prix ont pris l’ascenseur,  pourquoi : la géographie est constituée de colline, avec une route qui fait le tour de l’île et une route qui la traverse. En dehors de quelques exceptions : rien ou qu’une végétation luxuriante auquel il faut se battre chaque jour. Au vu du climat global, la DDE interdit toute construction dans des zones dangereuses (bord de mer, ravines en cas de fortes pluies, glissement de terrain, risque sismiques, etc.) et dans les zones protégées env. 60% de l’île (Parc National, autre). Donc au final : peu de terrain et de plus en plus mal situé (hé oui les autres sont déjà passé par là !). Le prix des terrains actuellement se situe entre 70 et 100 Euro/m2.
5. Achat : oui il y a des gîtes à vendre mais souvent trop cher et pas toujours bien situé ! C’est un problème lié à vos moyens, en effet la banque ne vous prêtera que si vous avez déjà une partie de l’argent. En plus le coût de l’argent reste très élevé, ajouter une rentabilité basse.
6. Construire : la construction ici est hasardeuse, pourquoi : il y beaucoup de construction en cours dont beaucoup pas terminée, les personnes ne sont pas toujours bien formées et motivée par la qualité. Tout le monde nous l’a confirmé : il faut tout le temps être là, dernière chaque ouvrier, les normes et règles ne sont pas toujours appliquées, etc. Donc idéal est que vous êtes du métier, sinon …. De petits artisans créer une micro-entreprise, touchent des aides, perçoivent des avances de clients et ferme l’entreprise. Donc attention, danger ! Oui il y a des gens bien qui aime leur travaille, mais comment les reconnaître ? Globalement la construction coûte cher et les risques sont plus grand qu’ailleurs !
7. Problème : si les investissements sont importants et la rentabilité est faible, cela pose un problème. A titre d’exemple, nous avons vu un gîte à vendre 450′000 Euro pour une rentabilité de 25′000 /an. Cela fait une rentabilité de 5%. Petite calcul : si vous emprunter l’entier de la somme, vous travailler que pour payer la banque (nous avons signé à 4.3%). D’un autre coté si vous avez l’entier de cette sommes, vous la placer à 5% et vous avez le même revenu mais sans travailler ! (bon d’accord, il faut ajouter le prix de votre loyer compris dans le gîte …).
8. Les métiers sous-jacents au  gîte : en plus de l’entretien et de l’aspect relationnel, vous devez avoir de bonne connaissance d’informatique, savoir faire un site et le référencer est un gros avantage, tenir une compta et faire la facturation, entretenir un réseau de partenaire, gérer toutes les formalités administratives (et il y en a), aimer faire le jardin, être passionné par le bricolage, la table d’hôte permet d’améliorer la rentabilité de votre gîte et attire les clients mais elle implique de savoir faire la cuisine avec des produits locaux !
9. Notre conseil : faites un Business plan pour savoir de quoi il en est, avez-vous le même projet que les personnes qui vont vous suivre, projetez-vous, quel lieu, analyse de la concurrence, canaux de vente, taux d’occupation, budget, etc. ? Ne pas se faire d’illusions, cela ne sera pas facile ! Faites le pas de venir vivre ici avant d’acheter, c’est le meilleur investissement et rien comparé à celui que vous allez faire. Il est nécessaire de comprendre comment cela fonctionne ici et de tisser un tissu relationnel. Dans notre cas, nous étions en concurrence pour l’achat avec des métro’s mais au final les propriétaires nous ont choisi parce que nous étions là. Les guadeloupéens sont des gens sympas et ouverts mais il faut faire l’effort d’aller vers eux avec un profil bas et non de venir en conquérant … Avec cette attitude, toutes les portes vous sont ouvertes. Voici nos meilleurs conseils, peut-être aurons-nous l’occasion de faire une journée porte ouverte pour les membres du forum ou sur pique-nique la plage de Grande Anse ? Dans tous les cas nous vous souhaitons bonne chance.

Comme on dit ici … bon vent ! 

Patricia & Daniel

Pour voir la Guadeloupe autrement : http://www.tibonheur.com

Pour un gîte autrement : http://www.oasis-grande-anse.com

Cet article a été publié le Mercredi 21 mars 2007 à 13:37 et est classé dans Articles de fond. Vous pouvez en suivre les commentaires par le biais du flux RSS 2.0. Vous pouvez laisser un commentaire, ou faire un trackback depuis votre propre site.